三条红线2023数据,三条红线公布时间

内容提要：

“三条红线”延缓3年执行,开发商们可以喘口气了
房地产融资三条红线
消息称央行将“三道红线”试点房企商票纳入监控范围
资产负债三条红线中一条红线严重吗?
万科郁亮:房地产行业,游戏规则已改变
三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”

“三条红线”延缓3年执行,开发商们可以喘口气了

开发商们算是可以长舒一口气了，据财联社媒体从知情人士处获悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日之前完成降负债目标。也就是说此前热议的三条红线的执行被推迟到了2023年，延缓了3年时间，很多人之前还推测明年就会执行，这比大部分人的预想时间晚了很多，也给开发商们留了一个缓冲期，尤其是那些高负债的房企。在8月20日，住建部和央行等部门召开座谈会，提出了融资“三条红线”，就是“剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;短债比小于1倍。”而由此指标也把房企们分为了四档，即红色档，全部“踩线”，有息负债不得增加;橙色档，两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档，一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%;绿色档，三项指标均未“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至15%。据媒体报道，9月份开始，“三条红线”就在参与此前座谈会的12家房企中试点实施，房企们每月要提交监管部门下发的监测表，涉及8项财务指标，包括了“三条红线”指标。座谈会上要求各企业在年底要拿出降低负债的方案来，虽然并没有说什么时间真正开始执行，但是很多人认为迫在眉睫，时间不会太远，所以搞得房企们人心惶惶，慌乱不已，也引得行业圈有较大变化和骚动，市场也因此受到变化。房企们都开始降负债，回款资金，有很多房企甚至断臂求生。有人说，要是三条红线真的在明年就开始严格执行，那估计全国的开发商至少要倒闭一半儿，尤其是那些在全国挺靠前的企业，他们倒闭的可能性还更大些，为什么这么说，因为那些大房企的一年到期有息负债巨大，比如恒大、融创、碧桂园等，他们的一年内到期有息负债都超过了1000亿元，而一年内到期有息负债就与红线相关联。前几天的“恒大文件伪造事件”不知大家听说过没，恒大集团公关负责人否认了文件的真实性，称其是凭空捏造的，纯属诽谤，也已向警方报案。我们暂且不论文件究竟是否真实，相信很多人对此心里都有一把秤，“假做真时真亦假,无为有时有还无”，这个事件的背后也反应了房地产的一些问题和现象，至于这次9月26日发布的2023年6月30日之前完成降负债目标的消息与恒大的文件事件有没有一定的联系，就留待大家自行想象了。监管部门放宽时间降负债，也是考虑到房企们的利益，如果大量的房企破产倒闭，最倒霉的还是老百姓，开发商资金链断裂，普通百姓就要面临各种烂尾事件，不仅损失了大量钱财，同时还没有居住着落，对于银行和来说意味着什么，不言而喻。所以为了行业的稳定、社会的稳定，延长红线的执行时间是明智的，毕竟房地产这个行业很特殊，而且问题也很大，不能一蹴而就，只能实行软着陆，这样才能达到降的目的。虽然这个消息让那些“橙色和红色”的开发商可以暂时松一口气，但是那些大开发商们，仿佛被判了缓刑，处境还是十分艰难，要想不被淘汰，就要真正做点儿什么了，这对于企业的融资能力和债务的时间把控都是一种考验，一些房地产公司或许会面临倒闭的风险，延长时间也可能只是把倒闭的企业的倒闭时间分散开来而已，所以房企们还是不能松懈。

房地产融资三条红线

银行限制房地产开发商融资的三条红线指：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“短债比”小于1。该政策于2023年1月1日起全面推行。

若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

消息称央行将“三道红线”试点房企商票纳入监控范围

6月30日，据财联社报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。早在2023年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档融资管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。“三道红线”试点房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，这些试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。市场有观点认为，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。不过，同策研究院研究总监宋红卫则对《投资者网》分析表示：“商票属于供应链融资范围，这个是国家目前政策支持的方向。未来，从票据属性来看，不会进入三道红线的限制范围，只能是向更为标准化，规范化的方向发展。”房企商票规模提升IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示：“三道红线监管新规大大压缩了房企的债权融资空间，迫使房企利用企业自身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”“目前已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿，如果不将之及时纳入监管范围，则有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行的风险。”柏文喜认为：“这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因，而且未来整个房企的商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”何谓商票？商票需基于真实的贸易活动，持票人可持有至到期由承兑人兑付，也可在到期前背书转让或向银行贴现。由于商票具有无因性，近年来融资属性逐渐增强。商票融资主要有商票贴现与质押、民间资本买断、互联网票据平台、票据资产证券化、标准化票据五种融资方式。宋红卫对《投资者网》分析表示：“房地产商票融资近两年发展迅猛，尤其三道红线之后，由于票据融资可不计入有息债务（票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据），所以房企对于商票融资的倾向趋强。”与此同时，在宋红卫看来，“由于票据融资具有天然的优势，比如门槛低，操作方便，流动性也比较强，同时，商票融资目前没有纳入监管，不用进入央行征信系统，房企商票融资规模已经达到千亿规模以上，并且还呈现快速增长的态势。”近年来随着融资政策不断收紧，房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2023年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2023年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。对房企影响几何？近年来，在三道红线、债务到期高峰期来临等压力下，房企纷纷开启了降降负债。从全口径来讲，房企负债，既包括有息负债，也包括无息负债，而商票则属于无息负债范畴。在房企降负债的过程中，部分房企有息负债有所下降，但无息负债却增加了。安信证券数据显示，2023年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》表示：“房企降降负债是以无息负债增加为代价的。所谓的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，并以商业票据的形式，形成对上下游的负债，即所谓的商业承兑汇票。”在李宇嘉看来，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分房企变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显增加，主要原因是三道红线压顶、偿债周期到来。此外，房企在产业链中处于强势地位，形成了对上下游货款和购买服务的拖欠。这种拖欠积累到一定程度的时候可能会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会问题。加强商票监管，能够切实降低房企的率，稳定整个行业的水平。克而瑞证券地产首席分析师孙杨对《投资者网》表达了相同的观点：“把商票纳入监控后，监管部门对房企的隐性负债要求更高，简单来说，房企开具商票，延后半年或一年的时间去来偿还这笔债务，相当于是再融资，若到期后房企无力兑现，产业链供应商就会出现资金链压力，进而导致整个房地产产业的系统性风险。把商票纳入监控，相当于进一步收紧了房企隐性负债，促进房企融资更加规范，也可以理解为房企进一步降。”柏文喜认为：“房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动会受到监管和一定限制，同时也给房企的流动性带来一定压力，反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也可能会出现暴雷，若债权融资、票据融资受限，那么就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等”。“将房企商票纳入监控，相当于给房企票据融资带上‘紧箍咒’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》分析：“‘三道红线’叠加商票监控，房企需要在范围内降，融资或许受限，公司的资金链将主要以自身回血为主。”金融监管日趋完善6月29日，三棵树（603737.SH）公告称，2023年第一季度，因下游客户资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2023年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363.72万元。事实上，今年以来，多家房企出现商票未能按期兑付现象。宋红卫认为，房企商票融资属于非标融资，目前市场不规范，存在中间商虚增额度等现象，也有房企因此而拒付商票的违约事件，因此，不断规范房企融资，整顿商票市场融资是金融监管核心目标所在。在宋红卫看来，将商票纳入监控，是金融监管部门完善自己视线的事情，并非针对房企融资限制。中原地产首席分析师张大伟则认为监控商票是打补丁的一个表态，代表了调控严格的趋势。“但是，目前只是进行商票监控，而且不是行业全覆盖、也无红线规定，商票纳入监控对房企有影响，但影响有限。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，商票违约的风险，实际上商品的违约，对于金融市场有很大的冲击，而且对于房企本身也有很多影响。若不进行整顿，那么商票本身也容易引起企业的金融风险，最终形成很多负面影响。严跃进认为，此次商票的监管具有积极意义，充分说明三道红线的监管范围在扩围，预计后续会有几方面改革：第一、商票的规模和运行情况会有较大的监管，成为房企融资端需要关注的内容。第二、部分房企后续发行商票的成本会增大，包括发行利率、贴现率等，进而影响商票使用的成本。第三、房企需要积极梳理内部的融资工具，对于潜在有风险的融资工具应该积极叫停。

资产负债三条红线中一条红线严重吗?

先来看三条红线代表什么意思。三道红线标准是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%。2、净负债率大于100%。3、短债比小于1倍。所谓的三道红线，是央行和住建部将限制开发商融资的政策，于2023年1月1日起全行业推行。显然踩中一条是属于警戒别最低的，而如果是踩中三条红线则是最危险的。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。有房企全部踩中了这三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。试点企业资产负债率、净负债率、短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。三道红线实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。

万科郁亮:房地产行业,游戏规则已改变

文章开头，先给大家说一个最新消息。

"三条红线" 新规加码：监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

咱们再来回顾一下此前业内盛传的"三条红线"。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金检测和融资管理规则，也就是 "三条红线"涉及的三个指标：

1. 剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2. 净负债率不得大于100%；

3. "短债比"小于1

据华创证券研报显示：以2023年报数据来看，30强房企中，"三道红线"均触及的房企有9家；满足2条的有5家；满足1条的有11家； 3条均没触及的只有5家。

现"三条红线"的加码，使得未来几年，降负债将成为房地产行业中的普遍现象。"高周转""高负债"的房企可能要慢下来了。

黄立冲说："降负债当然有可能导致规模的落后，但如果不这样做，他们都将奔向债务悬崖。"

万科董事会主席郁亮表示， "三条红线"是行业重大游戏规则的改变，这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战，三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。

面对"三道红线"的拘束，房企都在采取小股操盘、项目合作等方式去规避，是否优惠降价卖房，更被提上河南房地产闭门会议议程。

对此，购房人的热度反而也慢了下来。据凤凰网房产的一份调查问卷显示：有14%的网友计划购房，观望情绪浓厚。

购房者在面对楼市的不断变幻，也练就了一份 "任你风起云涌，我自岿然不动"的气度。

对于目前楼市，众多专家大佬之间隔空"互撕"，

但意见统一的有一点：刚需按需确实可以适当出手。

最后，我给4条真诚的建议。

以帮助有需求的朋友，理智挑选到合适好房。

1. 买房买你买得起的，别买你脑补的。人最重要的就是有自知之明，刮风下雨咱不知道，但自己吃几碗大米饭，咱是一定要清楚的；

2. 总价一样，选位置好的；位置一样，适合你的。一天就24个小时，不要花3个小时在路上，这3个小时，足可以决定你的人生；

3. 买房要学会筛选信息。面对铺天盖地的房产广告推销，根据自己真实需求去辨别。精力实在有限的，选个好的经纪人对你来说可能更合适。

4. 没有完美的房子。这个世界上，最好的房子就是你稍微努力够一够，就刚好可以买的。

三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”

三道红线下， 2023年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上，不过，也有分析警告说，有些公司可能在借机”整理“财务报表。

转 “绿”的动力与招

对此，野村证券分析师 Iris Chen表示，“去化的进展快于市场预期，这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的。房地产开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大，与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”

有转 “绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动，据媒体统计，在74家已发布年报的内房股中，“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了，截至2023年年底，66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求，而六个月前仅有14家满足。

值得注意的是，在众多的转 “绿”房企中也是各有各的招。其中，融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限，并削减了一年内到期的借款，并减少土地购买的支出来满足指标要求。

“绿档”企业中，短债比最高的是建发国际，达5倍，净负债率为73.8%，剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计，建发系2023年共计发债25次，发行总额约496亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低水平”，其动作是以介绍方式推动了建发物业在联交所主板上市。

同样，对于金科股份来说，也是使了“巧劲”，截至2023年底，金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露，公司报告期末权益总额为734.98亿元，同比增长40.93％。通过做大权益来实现快速去或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2023年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具，全部计入所有者权益。截至报告期末，公司永续债总额为21.42亿元，同比增长167.72％。

对于此类做法，业界认为，一般来说，永续债后期将会对企业产生较大的利息压力，作为调的长期路径来说或将不可持续。

此外，龙湖作为常 “绿”房企也是另类了，数据显示，2023年至2023年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。

房企转 “绿”目标

也有转 “绿”不成功，像仍踩中1道红线的大悦城，随着业绩下滑，辞职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标。

数据显示，恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企，均踩了 ”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标。

作为头部企业的碧桂园， 2023年年报中，其剔除预收款项的资产负债率为80%，净负债率55.6%，短债比为1.9倍，触及一道红线，属于“黄档”房企。碧桂园CFO伍碧君表示，根据测算，按照现有的经营的节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。

另外，新力控股首席财务官许进业提出，预计 1-1.5年内实现全部达标。

奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍，力争在 2023年之前实现“三条红线”全达标。

正荣地产执行董事、兼行政总裁黄仙枝表示，预计在 2023年上半年将三线全面降为绿档。

花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示， 2023年将全部降到红线之下。

佳兆业管理层也在业绩会上表示， 2023年将力争提前实现三项指标全部达标。

合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示，有信心在 2023年末降至70%，转入“绿档”。