三道红线对地产的影响,三道红线对购房者得影响

内容提要：

地产债违约数量、金额超过去两年,“三道红线”下房企压力山大
融创三道红线情况的影响是什么?
“三道红线”威力显现上半年中型房企融资规模“腰斩”
房地产三道红线标准是什么
房地产三条红线指的是什么
房地产三道红线是哪三道?

地产债违约数量、金额超过去两年,“三道红线”下房企压力山大

“爆雷”在房地产行业出现的频率愈发密集。

11月19日，福晟集团披露一则债务违约信息。其在2023年11月发行规模10亿元的“18福晟02”，该期限为3年，原本福晟集团应于2023年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元，但福晟集团至今未能支付款项。

连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示，福晟集团旗下共有12只，总规模100.3亿元，其中，除了此次逾期的“18福晟02”之外，还有9只将集中在未来两年内到期，涉及金额超80亿元。

如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善，那么，接下来其面对的将会是接二连三的“爆雷”事件。

当然，福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前，新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息，构成实质性违约，且新华联在年内已多次出现无法如期兑付的情况。

多位分析师认为，2023年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，叠加严监管下整改背景，以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧，短期来看，“爆雷”风险仍然存在。

违约数量、金额均达近三年峰值

债务违约在房地产市场并不常见，直到2023年，公开市场才出现房企无法兑付的案例。

2023年成为房企融资的分水岭。当年7月，央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务，并打破刚性兑付，这些规定致使非标业务严重收缩。

而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示，截止2023年底，地产非标融资规模约为3.52万亿，占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此，当融资收紧，部分周转较慢的房企便难以承受冲击，开始出现资金链断裂的情况。

地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示，2023年之前，公开市场未出现房企债务违约事件；2023年以来，在金融去的大环境和未见放松的房地产调控基调之下，截至2023年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。

近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。

在克而瑞证券首席分析师董浩看来，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“违约房企的净负债率都远超行业平均水平，率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令流压力剧增。”

如其所言，不论是此次“爆雷”的福晟集团，还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾，都是房地产行业高发展下的缩影。

福晟集团曾是行业中高调的“黑马”，通过举债拿地，短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而，房地产严调控的大环境下，福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来，

2023年其营收为426.81亿元，总负债却达到706.64亿元，在手仅31.84亿元。

同样，受困于高端产品去化难题，泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后，泰禾陷入危机，其最新公布的数据显示，截至9月30日，到期未归还借款和利息高达487.1亿元。

短期压力犹存

今年8月，房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则，以提高房企风险意识，管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石，但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。

尤其是眼下楼市压力犹存，房企的日子仍不好过。今年以来，全国多地为楼市调控“打补丁”，从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面下手，抑制和预防楼市过热的现象。

克而瑞数据显示，受疫情影响，自4月百强房企销售转正后，经历了8月的销售高潮，9月“三道红线”资管新规试行，受此影响，10月房地产市场进一步降温。

10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3 亿元。由于去化已成第一要务，房企把握“双节”销售窗口期，积极推货去化，但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其他百强销售业绩环比下降6.1%。

“从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意，四季度房企去化仍然压力较大，预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。

不仅如此，房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力，不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。

不过，董浩指出，融资监管新常态下，部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企流承压，需主动采取降措施，优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低，促进行业长期健康稳定发展。”

融创三道红线情况的影响是什么?

房地产发展的趋势。融创中国的业务结构分别是物业开发、文旅城建设及运营、物业管理和其它。其中，物业开发是融创中国的核心业务，在今年上半年占融创中国总营收的比重达到94，48%。从业绩看，今年上半年，融创中国实现合同销售额3207，6亿元，同比去年同期增长64，3%；实现营收958，2亿元，同比增长23，9%；实现净利润133亿元，同比增长13，6%。从债务情况看，截至二季度末，融创中国的净负债率下降至87%，相较2023年末下降9，4%；非受限短债比达到1，11倍，较2023年末提升0，03倍；剔除预收款后的净负债率降至76%，较2023年末下降2，3%。其中，净负债率、短债比实现“退回红线内”。在融创中国2023年中期业绩发布会上，董事会主席孙宏斌表达了乐观情绪：“房地产政策、双集中、三道红线和集中供地，这些政策特别合理，目标都是为了稳预期、稳房价、稳地价，这有利于优秀企业的发展。”从2023年房地产行业限购、限贷措施的经验看，整个房地产市场的融资成本提升，这使得行业内马太效应加速，头部房企的资金优势得以显现。在此次出台的房地产行业三条红线政策中，资产负债率高于70%；净负债率大于100%；短债比小于1的房企将归入红色档，其有息负债规模将不得增加。对于只踩中一条和完全没踩中红线的，其有息负债规模年增速可以放宽至10%和15%。三道红线并没有对房企的总负债规模进行控制，其主要影响，是限制了行业内资金量的增长，而这将使头部企业的优势更加明显。在此过程中，融创中国的操作似乎更加淡定。与同为头部房企的恒大对比，恒大在2023年疫情刚刚爆发的节点推动网络卖房促销，9月推出全国楼盘7折销售。至今年，恒大再度推出75折购房基础上的额外93折优惠，同时，推荐他人购房者将拿到总房价1，5%~2%的推荐佣金。2023年一整年下来，恒大的销售面积同比增长了38，3%，销售回款同比增长达到38，5%，全年回款率为90，3%，销售额目标完成率达到111%。同年，许家印喊出“高增长、控规模、降负债”的口号，誓要完成增长转型。其中的主要原因，是恒大对高模式的依赖程度甚于其它房企——公告数据显示，截至2023年，恒大的融资成本高于碧桂园、万科、融创中国、新城控股等主要房企。

“三道红线”威力显现上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现上半年中型房企融资规模“腰斩”每经记者吴若凡每经编辑陈梦妤政策的威力正在显现。自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。据克而瑞不完全统计，2023年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2023年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。融资规模大幅降低在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。相比之下，头部存量比较多的，就不加了，把存货做起来。而排在TOP10~30的房企，有加空间的，可能会多拿一些地，而必须降的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降为主，另一个是原先不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2023年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。融资成本持续下降克而瑞数据显示，截至2023年6月，100家典型房企新增类融资成本为5.59%，较2023年下降0.48个百分点，其中境外融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内融资成本4.40%，较2023年下降0.03个百分点。上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。牛市来了？如何快速上车，金牌投顾服务免费送>>海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP责任编辑：戚琦琦

房地产三道红线标准是什么

房地产三道红线标准是：扣除预收账款的资产负债率不得超过70%。净负债率不得超过100%，这是很重要的规定。短期比率不得小于1，这是关键的构成。三条红线是指调控房地产企业融资的三个指标，要求调控房地产企业有息负债增长，设置三条红线。第一条红线是不含预付款的资产负债率不得大于70%，第二条红线是净负债率不得大于100%，第三条红线是与短债之比不得低于1倍。根据“三道红线”的接触面，分为红、橙、黄、绿四个区域，其中三条红线禁止新增有息债务。如果只踩了“两条红线”，就定为橙色，有息债务年增长率不得超过5%。如果只踩了“一条红线”，就被列为黄色，有息债务年增长率被拉大到10%。对于未踩的房企，将列为绿色，有息债务年增长率可放宽至15%。三条红线改变了行业的主要游戏规则，从而影响了游戏的变化。说明“三道红线”覆盖面广，对房地产企业影响大。因此，房地产行业已经开始降低负债和，房地产开发商也在想尽办法降低负债，比如收缩规模、严格管理流、拆除物业上市、配售新股、打包出售资产等。值得注意的是，“三道红线”对房企资金面产生了直接影响，国内相对宽松的货币政策急剧恶化。