2023年8月三道红线,什么是红线
“红档”房企不得拿地!楼市调控首次和“三道红线”挂钩
本报记者李凯旋 李未来 北京报道
成都楼市的调控升级了。3月22日，成都市官方部门发布了相关文件，从土地、住房交易、金融等多个方面进行了新的调控。其中，“红档房企”无法在成都拿地，且中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。市场方面，成都将“网红盘”的限售期限从3年延长至了5年，且法拍房也需要遵循相关的限购限售规定。此外，成都会针对热点片区、热点楼盘的二手住房发布二手住房成交价格参考机制。
不过，《华夏时报》记者了解到，虽然一直未有官方消息，但业内已经多次传出“三道红线”自2023年8月份开始在重点房企试点，于2023年开始全行业推行。尽管房地产调控频发，但成都是首次将楼市调控与房企的“三道红线”进行联系。
“红档房企”无法参与土拍
3月22日，成都市住房和城乡建设局发布了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，新政共有16条内容。文件显示，相关调控是为了坚决贯彻“房住不炒”，促进成都市房地产市场平稳健康发展，持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感。
首先，成都从对住宅用地的供应做出了调整。文件显示，增加住宅用地供应，2023年度全市住宅用地供应总量增长20%以上。同时，中心城区商品住宅用地严格执行集中公告、集中出让，切实稳定地价和市场预期。
值得关注的是，成都将加强对于土地竞买主体的资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都的土地竞拍。这则规定意味着“剔除预收账款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1”的红档房企无法在成都拿地。
“三道红线”的设置是为了防止房企出现财务风险。若以2023年的财务数据为指标来看，在销售额较高的50家房企内，约有14家为红档房企。不过，自2023年8月份“三道红线”的消息传出后，房企已在积极降负债。
同时，成都还深化了房价地价联动机制，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
“相关调控有利于将高、高风险的开发商挤出市场，加强开发商降的意愿。预计未来限房价、竞地价也将成为常态，房企的利润空间也会面临售价和成本的双重压力。这项调控有利于经营稳健、融资成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍竞争热度和土地的溢价率。”贝壳研究院成都分院院长付跃华如此认为。
“网红盘”限售期限延长
除了针对土地市场进行了调控加码之外，成都还对住房交易市场进行了相关的调整。文件显示，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房销售期限由3年延长至5年。
此外，依据合同规定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。这两项调控意味着成都的抢手楼盘限售期限延长，且法拍房的限购限售同样从严。
另外一点值得关注的是，成都紧跟深圳的步伐，建立二手住房成交参考价格发布机制。在2023年2月份，深圳发布了同样的调控机制并已开始实施。目前，深圳的具体操作方法是相关部门在研究调查的基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并定期在官方网站等平台上发布。值得关注的是，调控对市场的作用“立竿见影”，新政后的深圳二手住房2月份的网签量环比1月份下降超过40%。
目前，成都在先期对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，并定期在官方网站等平台发布。
加强金融监管
进入2023年以来，多地发文对房地产贷款进行严格的管控。同时，严禁经营贷、消费贷等贷款流入楼市。文件显示，成都则同样要求银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
此外，成都还加强了对市场秩序的监管。文件显示，加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
付跃华认为，信贷方面，热点区域和高价房源降温是重点。二手房成交参考价将作为银行房贷的重要参考，购房者的首付总金额将会受到一定影响。
除此之外，成都还加大了住房保障力度，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。成都还在稳步推行装配式建筑和绿色建筑，全市新取得建设用地居住建筑工程项目原则上全面推行装配式建设方式和绿色建筑要求。
“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”
原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”
每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤
政策的威力正在显现。
自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。
据克而瑞不完全统计，2023年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2023年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。
融资规模大幅降低
在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。
一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。
具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。
对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。
上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。
TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。
整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。
相比之下，头部存量比较多的，就不加了，把存货做起来。
而排在TOP10~30的房企，有加空间的，可能会多拿一些地，而必须降的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。
在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降为主，另一个是原先不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。
最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2023年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。
融资成本持续下降
克而瑞数据显示，截至2023年6月，100家典型房企新增类融资成本为5.59%，较2023年下降0.48个百分点，其中境外融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内融资成本4.40%，较2023年下降0.03个百分点。
上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。
为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。
“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。
从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。
在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。
总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。
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责任编辑：戚琦琦
消息称央行将“三道红线”试点房企商票纳入监控范围
6月30日，据财联社报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。早在2023年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档融资管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。“三道红线”试点房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，这些试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。市场有观点认为，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。不过，同策研究院研究总监宋红卫则对《投资者网》分析表示：“商票属于供应链融资范围，这个是国家目前政策支持的方向。未来，从票据属性来看，不会进入三道红线的限制范围，只能是向更为标准化，规范化的方向发展。”房企商票规模提升IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示：“三道红线监管新规大大压缩了房企的债权融资空间，迫使房企利用企业自身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”“目前已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿，如果不将之及时纳入监管范围，则有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行的风险。”柏文喜认为：“这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因，而且未来整个房企的商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”何谓商票？商票需基于真实的贸易活动，持票人可持有至到期由承兑人兑付，也可在到期前背书转让或向银行贴现。由于商票具有无因性，近年来融资属性逐渐增强。商票融资主要有商票贴现与质押、民间资本买断、互联网票据平台、票据资产证券化、标准化票据五种融资方式。宋红卫对《投资者网》分析表示：“房地产商票融资近两年发展迅猛，尤其三道红线之后，由于票据融资可不计入有息债务（票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据），所以房企对于商票融资的倾向趋强。”与此同时，在宋红卫看来，“由于票据融资具有天然的优势，比如门槛低，操作方便，流动性也比较强，同时，商票融资目前没有纳入监管，不用进入央行征信系统，房企商票融资规模已经达到千亿规模以上，并且还呈现快速增长的态势。”近年来随着融资政策不断收紧，房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2023年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2023年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。对房企影响几何？近年来，在三道红线、债务到期高峰期来临等压力下，房企纷纷开启了降降负债。从全口径来讲，房企负债，既包括有息负债，也包括无息负债，而商票则属于无息负债范畴。在房企降负债的过程中，部分房企有息负债有所下降，但无息负债却增加了。安信证券数据显示，2023年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》表示：“房企降降负债是以无息负债增加为代价的。所谓的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表现在与总包结算周期的拉长，并以商业票据的形式，形成对上下游的负债，即所谓的商业承兑汇票。”在李宇嘉看来，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分房企变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显增加，主要原因是三道红线压顶、偿债周期到来。此外，房企在产业链中处于强势地位，形成了对上下游货款和购买服务的拖欠。这种拖欠积累到一定程度的时候可能会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会问题。加强商票监管，能够切实降低房企的率，稳定整个行业的水平。克而瑞证券地产首席分析师孙杨对《投资者网》表达了相同的观点：“把商票纳入监控后，监管部门对房企的隐性负债要求更高，简单来说，房企开具商票，延后半年或一年的时间去来偿还这笔债务，相当于是再融资，若到期后房企无力兑现，产业链供应商就会出现资金链压力，进而导致整个房地产产业的系统性风险。把商票纳入监控，相当于进一步收紧了房企隐性负债，促进房企融资更加规范，也可以理解为房企进一步降。”柏文喜认为：“房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动会受到监管和一定限制，同时也给房企的流动性带来一定压力，反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也可能会出现暴雷，若债权融资、票据融资受限，那么就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等”。“将房企商票纳入监控，相当于给房企票据融资带上‘紧箍咒’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对《投资者网》分析：“‘三道红线’叠加商票监控，房企需要在范围内降，融资或许受限，公司的资金链将主要以自身回血为主。”金融监管日趋完善6月29日，三棵树（603737.SH）公告称，2023年第一季度，因下游客户资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2023年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363.72万元。事实上，今年以来，多家房企出现商票未能按期兑付现象。宋红卫认为，房企商票融资属于非标融资，目前市场不规范，存在中间商虚增额度等现象，也有房企因此而拒付商票的违约事件，因此，不断规范房企融资，整顿商票市场融资是金融监管核心目标所在。在宋红卫看来，将商票纳入监控，是金融监管部门完善自己视线的事情，并非针对房企融资限制。中原地产首席分析师张大伟则认为监控商票是打补丁的一个表态，代表了调控严格的趋势。“但是，目前只是进行商票监控，而且不是行业全覆盖、也无红线规定，商票纳入监控对房企有影响，但影响有限。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，商票违约的风险，实际上商品的违约，对于金融市场有很大的冲击，而且对于房企本身也有很多影响。若不进行整顿，那么商票本身也容易引起企业的金融风险，最终形成很多负面影响。严跃进认为，此次商票的监管具有积极意义，充分说明三道红线的监管范围在扩围，预计后续会有几方面改革：第一、商票的规模和运行情况会有较大的监管，成为房企融资端需要关注的内容。第二、部分房企后续发行商票的成本会增大，包括发行利率、贴现率等，进而影响商票使用的成本。第三、房企需要积极梳理内部的融资工具，对于潜在有风险的融资工具应该积极叫停。星河地产触碰三条红线吗
没有触碰。“三道红线”的出台，让房地产行业这一资金密集型行业产生了深刻的变化，为应对“三道红线”，绝大部分房企都忙于降总负债，降有息负债，降低短债占比，提高账面资金，提升所有者权益，增加总资产事实上，星河的负债率并不高，没有触碰三条红线。所谓“三条红线”，是指2023年起住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十。2、净负债率不超过百分之百。3、短债比不小于1。根据“三条红线”的触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四挡，不同档位的房企执行不同的借债标准。中国地产100强三道红线情况是什么?
央行和住建部将限制开发商融资的政策，实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。
三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%。
2、净负债率大于100%。
3、短债比小于1。
如果有房企全部踩中了这三道红线，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中两道红线，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
如果只踩中一道红线，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%，对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
绿、黄档安全区房企增多剔预资产负债率仍为老大难，2023年8月住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了三道红线，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得超过100%，短债比要大于1。
据中国网地产统计，目前12家试点房企中，除保展、阳光城、绿地未发布年报外，其余9家均发布年报及公布三道红线数据，其中，中海、华润、华侨城3家为均未踩线的绿档房企，万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企踩中一条安全线至黄档房企。
依据三道红线规定，如果三项指标均不达标，归为红档，有息负债规模不得提升，两项不达标，归为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%，一项不达标，归属黄档，有息负债规模年增速不得超10%，三项指标全部达标，归为绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。
据中国网地产统计的73家房企三道红线指标中，绿档房企达33家，占比45.21%，黄档房企32家，占比43.84%，橙档房企5家，占比6.85%，红档房企3家，占比4.11%。
三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%
观点地产网讯：7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
观点地产新媒体了解到，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
另据观点地产新媒体此前报道，2023年6月30日，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。
此前于2023年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
