三道红线对于房市的影响,三条红线对买房的影响

楼市收紧再传信号!房企高终结:从房住不炒到“三条红线”

尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。 房地产 企业借助高进行快速扩张的时代，正在走向终结。 近几个月来，主管部门对房地产融资环节的监管，正在迅速升级。6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。 其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。 作为一个资金密集型行业，长期以来，房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”，通过阶段性的高负债来实现高增长的案例，始终存在。但与此同时，高负债也拖垮了一些房企的资金链，同时对金融安全构成威胁。 近年来，随着房住不炒的理念深入人心，房地产迅速向居住属性回归，对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。 从“C端”到“B端” 房地产融资政策的收紧看似十分突然，但实际上，近些年的 楼市 调控基调一直是“去”。 2023年年底的中央经济工作会议 提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，监管部门陆续出台了多轮政策，地方也纷纷发文调控。到2023年，房地产长效机制逐渐落地试点，意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。 在这期间，针对需求端的去政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外，还 推出“限售”措施，通过对房屋持有年限的规定，遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。 今年第二季度，部分区域市场迅速从疫情中恢复，各路资金蜂拥进入楼市。为遏制市场过热，一些城市开始严打“资金贷”“房抵贷”等行为，另有不少城市发文封堵“假离婚”的漏洞。这些措施同样是在需求端进行去。 恒大研究院指出，2023年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2023年全年的38.7%，大幅回落19.8个百分点。 直到7月24日的房地产工作座谈会 提出“实施好房地产金融审慎管理制度”，楼市去的重心，才从“C端”转移到“B端”。 21世纪经济报道记者了解到，在此之前，监管层已经有过多轮调研和征求意见，一些房企也参与其中。去年以来，很多嗅到政策风向的企业已经着手调整负债结构、控制债务规模。加之此前市场销售向好、融资环境宽松，目前整个行业的负债率水平要低于前几年。 国泰君安证券认为，2023年年中已是房企有息负债的相对高点。“房企2023年下半年开始已经着手降低有息负债规模，本轮融资政策收紧与行业战略部署是相一致的。” 实际上，对“B端”的监管，有可能成为一种常态化手段。多位受访者认为，“房地产金融审慎管理制度”是房地产长效机制的一部分，在正式落地后会持续实施。 之力 根据国家的数据，房地产企业的到位资金中，有近一半来自于销售（定金及预收款、个人按揭贷款），其余来自融资。因此，无论在需求端还是融资端，去政策都会产生不小的影响。 上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近些年，对销售端的管控是越来越严的。以预售条件的变化为例，“最早的时候，拿完地，再有个规划设计图，就可以卖了；到后面，要求项目必须要开建，但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。” 他说，这一政策此后演变为，除了要求建设进度外，还对资金投入的比例有所规定。到近两年，一些城市提出了 楼盘 必须封顶的硬性要求。而且按照规定，定金和预收款必须进入专门的监管账户，并被限定用于项目开发和建设。 “靠一个项目的定金和预收款，支撑一个或多个项目的滚动开发，那个时代早就过去了。”他说。 与此同时，在2013年-年后，房地产行业从供不应求进入供大于求的阶段，虽然仍有结构性的机会，但整体的需求红利正在迅速消失。 相比之下，在不同时期，房地产业的融资环境松紧不一，房企通常会借助融资环境较好的时机，获得资金上的回缓空间。更为常见的是，通过扩大融资规模，房企以高负债的手段进行扩张。 作为“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，一直被视为房地产业的负债率红线。在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段，突破这一红线的情况比比皆是。 以行业快速扩张的2023年为例，据Wind资讯统计，截至2023年6月30日，136家上市房企的整体负债率为78.9%。在排名前50的房企中，有超过半数的房企资产负债率在80%以上。尽管这一指标是未剔除预收款的结果，但仍然偏高。 到今年年中，房企的资产负债率普遍下降，但即便在大型房企中，突破“红线”的情况仍然不少，且仍有约1/3的50强房企资产负债率超过80%。 “实际情况要比表内体现的更严重。”前述房企人士指出，很多企业通过表外融资，使得债务隐性化，而表内的财务指标仍是健康的。此外，近些年流行的跟投，也容易被做成表外债务。 他表示，这是房地产业发展惯性的一种体现，即通过高负债来实现高增长，甚至“弯道超车”。尽管也有因债务过重而导致资金链断裂的个案，但在过往的实践中，这一模式仍屡试不爽。 降负债易，高增长难 由于对债务规模进行精准约束，“三条红线”的推出，很可能打破这种路径依赖。 监管层根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以2023年6月底的有息负债规模为基础，三项指标全部踩线的“红档”企业，有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”企业，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线“黄档”房企，有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档”，有息负债规模年增速可放宽至15%。 国泰君安以200强房企中有存量并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本，按照“三道红线”划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24%。 若对参加座谈会的12家重点房企进行划分，全部不踩线的“绿档”房企仅有四家，分别为保利、中海、华润、华侨城。 七成左右的“踩线率”，侧面证明了政策约束之苛刻。虽然在对外表态中多给予“利好”的定性，将这一政策称为对行业的规范，但据21世纪经济报道记者了解，企业对这一政策的研究已经展开。 记者了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具体的执行细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。 尽管如此，由于兹事体大，不少房企在内部已经形成了“降负债”共识。前述北京房企人士透露，其所在的公司要求，在政策正式落地之前抓紧研究，形成几套预案。 就整个行业而言，国泰君安认为，本轮政策收紧对行业整体影响不大，因为“行业整体偿债能力较为稳健”，实质风险可控。“融创、荣盛等部分房企虽处于红、橙档，但财务指标超过标准的幅度并不大，可以通过季末增加销售回款、表外融资、临近季末降低支出等方式改善资产负债表静态流动性，从而提升档位降低融资约束。” 但降负债易，高增长难。前述上海房企人士表示，“时代在变化”，通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。 他表示，按照新规，即使达到“绿档”的标准，企业的借贷规模仍然有限，再考虑到行业已进入“白银时代”，市场空间正在缩小。这也意味着，行业的阶层会继续固化，“弯道超车”的机会不再有。此外，如果监管层的决心够大，未来还会对表外债务进行管理，届时企业融资的施展空间会更小。 至少从短期来看，这一预期已经引发了一些策略的变化，比如拿地和投资。在近期的房企中期业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示，“我们现在不能乱拿地……下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

三条红线影响按揭准入吗

影响。国家政策”三道红线指：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，房企的净负债率不得大于100%；第三，房企的”短债比”小于1倍。根据”三道红线”的触线情况，房企将被分为”红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。差异化授信准入标准，结合”三道红线”政策相关指标，重点支持绿档房企以及黄档房企中土地储备质量较高、经营能力较强的房企，以三道红线作为重要参考指标引导前台营销，提高绿档房企客户的授信合作深度。房企面对新的考验和挑战。

房地产三条红线指的是什么

房地产三道红线指：房地产公司剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；房地产公司的净负债率得大于100%； 房地产公司的短债比不得小于1倍。这就是房地产公司的三道红线。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。1、 防范因房地产融资带来的金融风险现在房企发生了多起违约事件，而且房地产金融属性的逐步加大，风险也逐步被监管层提上了议程。因此，国家从融资和负债角度去控制房地产市场的金融风险是有一定效果的。2、间接有效地控制房地产价格控房价是监管层非常关注的，现在有限制土地价格上限、限购等政策，本身有一定的监管效果，但从房企本身“降”才是根本。房地产融资新规中重要的一点是要求房企从自身做起，加强周转能力，控制成本、销售和回笼资金的进度，从而促进房价的稳定。

房产三条红线具体解释是什么?

房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。继2023年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。买房注意事项房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5%以上，这确实是一笔不小的开支。购现不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。

房地产三道红线是哪三道?

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%。2、净负债率大于100%。3、短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

万科董事会主席郁亮在谈到“三道红线”时表示，“‘三道红线’之后是不是其他企业不好了你就有机会了，我觉得不能这么认为，这个影响是对整个行业的，整个行业的游戏规则都变了。”

郁亮认为，中国房地产有三个阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。

他表示，万科从财务纪律升级为财经纪律，是要包含投资纪律等。这一次的监管是穿透式全面性的、表内表外全覆盖的，之前的财务技巧是不能用了的，现在对整个行业来说都是挑战。

三道红线政策是什么

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2023年1月1日起全行业推行。简单来说，央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、短债比小于1。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。按照这三个标准，由图可以看出，融创、恒大、绿地、华夏融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。对此，业内人士认为，在“三道红线”这一新规则之下，房企接下来将难以通过举债扩大规模，不少房企的债务偿还，也不能靠举债进行，只能依赖销售回款。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，绿档内企业自身财务数据是优秀健康的，后续面临监管可能性较小，企业能够继续保持现有战略推进。“红档内企业后续面临政策监管可能性大，融资方面会有所限制，既有战略扩张则需调整，要降低风险融资。更关键的是，有可能会影响这些企业同其他房企的合作。”“该政策实质上是长效机制的具体体现，也就是对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，可以理解为开启了保证房企后续既能够做好业绩，也能够稳定发展的路径，体现了房住不炒的理念。”回归到合肥市场，“三道红线”的政策对合肥楼市最大的影响应该还是在土拍层面，部分开发商拿地可能十分谨慎，要精打细算，把有限的资金用在利益最大的地方。